Apartman ve Site Yönetimlerinde Yeni Dönem Başladı
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri aidat, avans, demirbaş gideri ve ortak gider borçlarının tahsil edilmesidir. Özellikle kalabalık sitelerde, rezidanslarda ve çok bloklu toplu yapılarda yönetimler, borçlu sakinleri bilgilendirmek veya ödeme yapılmasını sağlamak amacıyla zaman zaman borç listelerini ortak alanlara asabiliyordu.
Ancak Kişisel Verileri Koruma Kurulu tarafından alınan 18.02.2026 tarihli ve 2026/348 sayılı İlke Kararı, bu konuda önemli bir değişiklik getirdi. Karar, 31 Mart 2026 tarihinde yayımlanan kamuoyu duyurusuyla apartman ve site yönetimlerini yakından ilgilendiren yeni bir dönemi başlattı. KVKK’ya göre apartman veya site sakinlerine ait aidat, avans, demirbaş gideri ve benzeri borç bilgilerinin; asansör, bina girişi, koridor, pano, ilan alanı gibi herkesin görebileceği ortak yerlere asılması hukuka aykırı kabul edilmektedir.
Bu karar yalnızca büyük şehirlerdeki lüks siteleri değil; İzmir, Manisa, Uşak, Aydın gibi şehirlerde bulunan apartmanları, kooperatifleri, site yönetimlerini ve toplu yaşam alanlarını da doğrudan ilgilendirmektedir. Özellikle İzmir’in Bayraklı, Bornova, Karşıyaka, Konak, Buca ve çevre ilçelerinde çok sayıda apartman ve site yönetimi bulunduğu düşünüldüğünde, bu kararın uygulamada önemli sonuçlar doğuracağı açıktır.
Aidat Borç Listesi Neden Kişisel Veri Sayılır?
Kişisel veri, kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. Apartman veya site sakininin adı, soyadı, daire numarası, borç miktarı, gecikme süresi, ödeme yapmadığı aylar, kiracı ya da malik olup olmadığı gibi bilgiler kişisel veri niteliği taşır.
Bu nedenle “sadece daire numarası yazıyoruz, isim yazmıyoruz” düşüncesi de her zaman güvenli değildir. Çünkü daire numarası, ilgili kişinin kim olduğunun apartman veya site sakinleri tarafından kolayca anlaşılmasına neden olabilir. Örneğin “Daire 12 – 4.500 TL aidat borcu” şeklinde yapılan bir duyuru, o dairede oturan kişinin kimliğini doğrudan veya dolaylı olarak belirlenebilir hale getirebilir.
KVKK’nın yaklaşımı da tam olarak bu noktaya dayanmaktadır. Borç bilgisinin işlenmesi bazı durumlarda gerekli olabilir; ancak bu bilginin herkesin görebileceği şekilde ifşa edilmesi ölçüsüzdür. Bir başka ifadeyle, yönetimin borcu takip etme hakkı vardır; fakat borçlu kişinin bilgisini apartman girişine, asansöre veya panoya asarak herkesle paylaşması hukuka uygun değildir.
Artık Hangi Uygulamalar Yapılamayacak?
KVKK ilke kararı sonrasında apartman ve site yönetimlerinin özellikle şu uygulamalardan kaçınması gerekir:
Apartman girişine borçlu sakinlerin isimlerini ve borç tutarlarını içeren liste asılması hukuka aykırı kabul edilebilir. Aynı şekilde asansör içine “aidat borcunu ödemeyenler” başlıklı liste konulması da kişisel verilerin üçüncü kişilerle paylaşılması anlamına gelir.
Bina panolarında, koridorlarda veya ortak alanlarda borç bilgisi ilan edilmesi de risklidir. Bu alanlara yalnızca apartman sakinleri değil; misafirler, kargo görevlileri, temizlik personeli, bakım ekipleri, güvenlik görevlileri ve farklı üçüncü kişiler de erişebilir. Bu nedenle bu tür alanlar kişisel veri paylaşımı bakımından güvenli alanlar değildir.
WhatsApp, Telegram veya benzeri toplu mesajlaşma gruplarında “Daire 5’in 3 aylık aidat borcu vardır” gibi ifadelerle borç bilgisinin paylaşılması da sorun oluşturabilir. Çünkü bu gruplarda tüm kat malikleri, kiracılar veya bazen apartmanla ilgisi olmayan kişiler bulunabilir. Borç bilgisi yalnızca ilgili kişiyle ve gerekli hallerde yetkili kişilerle paylaşılmalıdır.
Site Yönetimleri Borç Bilgisini Hiç mi Paylaşamayacak?
Burada önemli bir ayrım yapılmalıdır. KVKK kararı, apartman ve site yönetimlerinin hiçbir şekilde borç takibi yapamayacağı anlamına gelmez. Yönetimler elbette aidat, avans ve ortak gider borçlarını takip edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak giderlerin tahsili, yöneticinin hesap verme yükümlülüğü ve kat maliklerinin denetim hakkı bulunmaktadır. KVKK duyurusunda da bu noktaya dikkat çekilmiştir.
Ancak sorun, borç bilgisinin nasıl paylaşıldığıdır. Hukuka uygun olan yöntem, kişisel veriyi mümkün olduğunca sınırlı, ölçülü ve yalnızca ilgili kişiye ulaşacak şekilde paylaşmaktır.
Yani apartman yönetimi borçlu sakine bireysel yazılı tebligat gönderebilir. Kişiye özel SMS veya e-posta ile bilgilendirme yapabilir. Yalnızca ilgili kişinin erişebildiği kapalı dijital yönetim sistemi kullanılabilir. Gerektiğinde hukuki takip yollarına başvurulabilir.
Buna karşılık borç bilgisinin herkesin görebileceği ortak alana asılması veya toplu gruplarda ifşa edilmesi, kişisel verilerin korunması hukuku bakımından risklidir.
İsim Yazılmasa Bile Daire Numarası ve Borç Miktarı Risk Oluşturur
Uygulamada bazı yönetimler, “Biz isim yazmıyoruz, sadece daire numarası yazıyoruz” diyerek bu durumun KVKK’ya aykırı olmayacağını düşünebilir. Ancak bu yaklaşım her zaman doğru değildir.
Apartman veya site yaşamında daire numaraları çoğu zaman kişiyi belirlemek için yeterlidir. Özellikle küçük apartmanlarda herkes hangi dairede kimin oturduğunu bilir. Bu durumda daire numarası ile borç miktarının birlikte paylaşılması, ilgili kişinin ekonomik durumuna veya ödeme alışkanlığına ilişkin bir bilginin açıklanması anlamına gelir.
Bu nedenle “Daire 7 – 2.800 TL aidat borcu” şeklindeki bir ifade de kişisel veri niteliği taşıyabilir. Kişinin adı yazılmasa bile, o bilginin kime ait olduğu kolayca anlaşılabiliyorsa KVKK açısından dikkatli olunmalıdır.
Apartman ve Site Yönetimleri Ne Yapmalı?
Yeni dönemde apartman ve site yönetimlerinin veri koruma bilinciyle hareket etmesi gerekir. Özellikle İzmir, Bayraklı, Bornova, Manisa, Uşak ve Aydın gibi bölgelerde faaliyet gösteren profesyonel site yönetimleri, apartman yöneticileri ve yönetim kurulları bu karara uygun hareket etmelidir.
Öncelikle ortak alanlarda asılı olan borç listeleri varsa kaldırılmalıdır. Yönetim panolarında yalnızca genel duyurulara yer verilmeli; kişiye özel borç bilgileri paylaşılmamalıdır. Örneğin “Nisan ayı aidat ödemelerinin son günü 10 Nisan’dır” gibi genel duyurular yapılabilir. Ancak “Daire 4, Daire 8 ve Daire 15 aidatını ödememiştir” gibi ifadelerden kaçınılmalıdır.
İkinci olarak, borçlu sakine bireysel bildirim yapılmalıdır. Bu bildirim yazılı tebligat, kişiye özel SMS, e-posta veya kapalı yönetim sistemi üzerinden olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bilginin yalnızca ilgili kişiye ulaşmasıdır.
Üçüncü olarak, yönetimlerin kişisel veri işleme süreçlerini gözden geçirmesi gerekir. Apartman veya site yönetimi; hangi kişisel verileri topladığını, bu verileri hangi amaçla kullandığını, kimlerle paylaştığını ve ne kadar süre sakladığını belirlemelidir.
Dördüncü olarak, site yönetim yazılımları kullanılıyorsa bu sistemlerin güvenli olup olmadığı kontrol edilmelidir. Her sakinin yalnızca kendi borç bilgisine erişebildiği, kullanıcı adı ve şifreyle giriş yapılan kapalı sistemler tercih edilmelidir.
Kat Maliklerinin Bilgi Alma Hakkı Devam Ediyor mu?
Evet, kat maliklerinin yönetimi denetleme ve ortak giderlerle ilgili bilgi alma hakkı devam eder. Ancak bu hak, diğer kişilerin kişisel verilerinin sınırsız şekilde ifşa edilebileceği anlamına gelmez.
Yönetici, kat maliklerine gelir-gider durumu hakkında hesap verebilir. Apartmanın toplam borç-alacak durumu, genel bütçe bilgileri, ortak gider kalemleri ve tahsilat oranları paylaşılabilir. Ancak kişiye özel borç bilgileri paylaşılırken KVKK ilkelerine uygun hareket edilmelidir.
Bu noktada ölçülülük ilkesi önemlidir. Amaç, apartman bütçesinin şeffaf şekilde yönetilmesi ise bunun için herkesin görebileceği şekilde kişisel borç listesi asılması zorunlu değildir. Daha sınırlı, güvenli ve hukuka uygun yöntemler tercih edilmelidir.
KVKK’ya Aykırı Davranmanın Sonuçları Nelerdir?
KVKK kararında, ilke kararına aykırı hareket eden veri sorumluları hakkında 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında işlem yapılabileceği belirtilmiştir. Bu da idari yaptırım riski anlamına gelir.
Apartman veya site yönetimleri, kişisel verilerin hukuka aykırı işlenmesi ya da paylaşılması nedeniyle şikâyet konusu olabilir. Borç bilgisi ortak alana asılan bir kişi, KVKK’ya başvurabilir veya ilgili hukuki yollara müracaat edebilir.
Bu nedenle yönetimlerin “zaten herkes biliyor” veya “ödeme yapsın diye astık” şeklindeki savunmaları her durumda yeterli olmayabilir. Kişisel verilerin korunması hukuku, verinin hangi amaçla işlendiği kadar hangi yöntemle işlendiğine de bakar.
İzmir, Manisa, Uşak ve Aydın’daki Site Yönetimleri İçin Önemli Uyarı
Ege Bölgesi’nde apartman ve site yaşamı oldukça yaygındır. İzmir’de özellikle Bayraklı, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Buca ve Konak gibi bölgelerde büyük ölçekli siteler, rezidanslar ve toplu yaşam alanları bulunmaktadır. Manisa, Uşak ve Aydın’da da apartman ve site yönetimleri giderek daha profesyonel hale gelmektedir.
Bu nedenle KVKK’nın aidat borç listelerine ilişkin kararı, yalnızca İstanbul veya Ankara gibi büyük şehirleri değil, Ege Bölgesi’ndeki tüm apartman ve site yönetimlerini de yakından ilgilendirir.
Özellikle profesyonel yönetim firmalarının, apartman yöneticilerinin, site yönetim kurullarının ve kat maliklerinin bu yeni uygulamaya dikkat etmesi gerekir. Borç tahsilatı yapılırken kişisel veri ihlali doğurabilecek yöntemlerden uzak durulmalıdır.
Doğru Uygulama Nasıl Olmalı?
Apartman veya site yönetimi aidat borcunu tahsil etmek istiyorsa öncelikle ilgili kişiye özel bildirim yapmalıdır. Bu bildirimde borcun hangi döneme ait olduğu, tutarı, ödeme yöntemi ve son ödeme tarihi açık şekilde belirtilmelidir.
Eğer ödeme yapılmazsa yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hukuki yollara başvurabilir. Ancak bu süreçte kişinin borç bilgisini apartman sakinlerine, misafirlere veya üçüncü kişilere açık hale getirmemelidir.
Örneğin “Sayın kat malikimiz, 2026 Mart ayına ait aidat borcunuz bulunmaktadır. Ödeme bilgileri aşağıda yer almaktadır” şeklinde bireysel bir e-posta veya SMS gönderilmesi daha doğru bir yöntemdir.
Buna karşılık “Borçlular Listesi” başlığıyla herkesin görebileceği bir pano hazırlanması artık ciddi hukuki risk taşımaktadır.
Sonuç: Borç Takibi Yapılabilir, Ancak İfşa Edilemez
KVKK’nın 2026/348 sayılı ilke kararı ile apartman ve site yönetimleri için önemli bir sınır çizilmiştir. Yönetimler aidat, avans ve ortak gider borçlarını takip edebilir; ancak bu bilgileri herkesin görebileceği ortak alanlarda ilan edemez.
Kısaca söylemek gerekirse: Borç tahsilatı hukuka uygun yollarla yapılmalı, kişisel veriler ifşa edilmemelidir.
Apartman ve site yönetimleri bu süreçte hem Kat Mülkiyeti Kanunu’na hem de Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’na uygun hareket etmelidir. Aksi halde hukuki ve idari yaptırımlarla karşılaşmaları mümkündür.
İzmir, Bayraklı, Bornova, Manisa, Uşak ve Aydın çevresinde apartman yönetimi, site yönetimi, aidat alacağı, KVKK ihlali veya kişisel verilerin korunması konusunda hukuki destek almak isteyen kişiler, uzman bir avukattan danışmanlık alarak süreci daha güvenli şekilde yürütebilir.
Hukuki Destek ve İletişim
Apartman ve site yönetimlerinde aidat borçlarının tahsili, KVKK’ya uygun duyuru yöntemleri, kişisel veri ihlali iddiaları ve site yönetimi uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Adres: Adalet Mah. 2132/2 Sk. No:3 Trend Office D:35 Bayraklı / İzmir
Telefon: +90 543 397 20 08
E-posta: info@avukatsenaer.com
İzmir Bayraklı’da bulunan ofisimizden; Bornova, Manisa, Uşak, Aydın ve çevre illerdeki apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları, KVKK süreçleri ve hukuki danışmanlık ihtiyaçları için destek sağlamaktayız.
