Kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkiler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde sıkı kurallara bağlanmıştır. Özellikle tahliye nedenleri, kira tespit davaları ve ihtar süreçleri, teknik detaylarla doludur. Bu yazımızda, kiracı ve kiraya verenlerin haklarını koruyabilmesi için bilmesi gereken en kritik noktaları derledik.
1. Kira Süresinin Sona Ermesi ve 10 Yıl Kuralı
Genel Kural ve Fesih Hakkı: Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sürenin sona ermesi, kural olarak kiraya veren (ev sahibi) için fesih ve tahliye nedeni değildir. Kiracı ise, kira süresinin sonuna ve her uzama süresinin sonuna en geç 15 gün kala bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
10 Yıllık Uzama Süresi ve Kiraya Verenin Hakkı: Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitimine en az 3 ay kala yazılı ihtar göndererek ve hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu 3 aylık süre kiracı aleyhine kısaltılamaz ancak lehine uzatılabilir.
Süre Hesabı (Sözleşme Süresi + 10 Yıl + 1 Yıl): Fesih hakkının doğumu için hesaplama şu şekildedir:
- 1 yıllık sözleşmede en erken fesih: 1+10+1=12. yılın sonu
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Durum: Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, sözleşme başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu durumda 10 yıllık sürenin bitiminden itibaren süreler 6 aylık dönemlere bölünür ve bu dönemlerin sonu için, en az 3 ay önceden bildirim yapılmalıdır.
Dava Açma Süresi: Kanunda dava açma süresi net öngörülmemiş olsa da, davanın yeni dönem başlangıcından itibaren 1 ay içinde açılmasında fayda vardır. Bildirim (ihtar) şartı esastır.
Taraflar: Davayı kiraya veren açar. Kiraya veren olmayan malik de (Yargıtay kararlarına göre) dava açabilir. Elbirliği mülkiyeti varsa tüm malikler birlikte hareket etmeli, paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalıdır
2. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye
Kimler İçin İstenebilir: Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar/torunlar), üstsoyu (anne/baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler (kardeşler gibi) için ihtiyaç iddiasında bulunabilir.
İhtiyacın Niteliği: İhtiyaç; gerçek, zorunlu, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi olamaz. İhtiyaç sahibinin kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karinedir. Reşit çocuğun ailesinden ayrı yaşamak istemesi veya sağlık nedenleri (merdiven çıkamama vb.) geçerli sebeplerdir.
Şirketlerin Durumu: Şirketler konut ihtiyacı iddiasında bulunamaz ancak adi ortaklıkta ortaklardan biri bu davayı açabilir. Tüzel kişiler (şirketler) iş yeri ihtiyacı için dava açabilir.
3. “İki Haklı İhtar” ile Tahliye
- Sadece konut ve çatılı iş yerleri için geçerlidir.
- İhtarlar ödenmeyen kira bedeli için olmalıdır, yan giderler (aidat vb.) için çekilen ihtarlar bu kapsama girmez.
- İki haklı ihtarın aynı kira yılı (dönemi) içinde gerçekleşmesi gerekir.
- Sözleşme süresi 1 yıldan kısa ise bu süre içinde, 1 yıl ve daha uzun ise her bir kira yılı içinde iki haklı ihtar şartı aranır.
İhtarın Niteliği: İhtar yazılı olmalı, hangi aylara ait borç olduğu belirtilmeli ve ödeme talep edilmelidir. İcra takibi (Örnek 13) gönderilmesi de haklı ihtar yerine geçer.
Bölünme Yasağı: Muaccel olan (vadesi gelmiş) birden fazla ayın kirası için, sayı artsın diye ayrı ayrı ihtar gönderilemez; bu durum tek ihtar sayılır veya kötü niyetli kabul edilir (Yargıtay 3. HD kararı).
Dava Açma Süresi: Kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Eğer bu 1 aylık sürede dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi bir sonraki kira yılına kadar uzar.
4. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir (ihtar). Bu ihtarı tebliğ ettirdikten sonra, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Seçimlik Hak: Yeni malik dilerse 6 ay beklemek yerine, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimini bekleyip, bitimden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir.
Dikkat: Tapuda kira şerhi varsa, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz
5. Akde Aykırılık ve Komşuluk Hukuku
Kiracının Yükümlülükleri: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmalı, taşınmazda oturanlara ve komşulara saygı göstermelidir.
İhtar ve Süre: Konut ve çatılı iş yerlerinde aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre verilerek yazılı bir ihtar gönderilmelidir. İhtarda, aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir.
Süre Verilmeden Fesih (Derhal Fesih) Halleri: Şu durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:
- Kiracının kasten ağır zarar vermesi.
- Süre vermenin faydasız olacağının anlaşılması.
- Davranışların kiraya veren veya komşular için çekilmez hale gelmesi.
Örnek Aykırılıklar: Kolon kesilmesi, duvar yıkımı, izinsiz üçüncü kişiye kullandırma, konutta bozuk gıda satılması, evcil hayvan besleme yasağına uyulmaması, gürültü ve koku yapılması gibi durumlar akde aykırılıktır.
Dava Süreci: Aykırılık ihtarda verilen sürede giderilirse dava açılamaz. Dava açma süresi kanunda belirtilmemiş olsa da, ihtardan sonra uzun süre sessiz kalınıp sonradan dava açılması dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı olabilir
- İstisna: Kiracının kasten ağır zarar vermesi veya çekilmez hal alması durumunda süre verilmeden sözleşme hemen feshedilebilir.
6. Kiracının Başka Evinin Olması
Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, tahliye davası açılabilir.
- Bu hüküm sadece “konut” kiraları için geçerlidir, iş yerleri veya yazlıklar için uygulanamaz
Özellikler: Konutun kiracının sosyal yaşamına, aile nüfusuna uygun (oturmaya elverişli) olması gerekir. Konutta başka bir kiracının oturuyor olması davanın görülmesine engel değildir
7. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Şartlar: Taşınmazın yeniden inşası, imarı, genişletilmesi veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebilir.
Proje Zorunluluğu: Dava açılırken onaylı inşaat projesinin veya avan projenin sunulması zorunludur. Proje henüz onaylı değilse mahkemece süre verilmelidir. Yapılacak tadilatın “esaslı” olması ve içeride oturmaya engel olması şarttır.
8. Kira Bedelinin Tespiti Davası (5 Yıl Şartı)
Sadece konut ve çatılı iş yerleri için geçerlidir. 5 yıllık süre dolduktan sonra açılabilir. Davayı açmak için ihtara gerek yoktur ancak süre koruyucu ihtar önemlidir.
5 Yılın Önemi ve Kriterler:
- 5 Yıldan Önce: Kira artışı TÜFE (on iki aylık ortalama) ile sınırlıdır.
- 5 Yıldan Sonra: Kira bedeli; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. 5 yıldan sonra TÜFE üst sınır değildir.
Hakkaniyet İndirimi: Hakim, emsal bedeller üzerinden kiracı lehine %10 ile %20 oranında “hakkaniyet indirimi” (eski kiracı indirimi) uygular.
Dava Açma Süresi: Dava her zaman açılabilir. Ancak yeni dönemde geçerli olması için ya yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılmalı ya da bu süre içinde kira artış ihtarında bulunulmalıdır. Sözleşmede artış şartı varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan dava o dönemi kapsar.
Hukuki Niteliği: Bu dava bir eda (tahsil) davası değil, tespit davasıdır. İlam kesinleşmeden icraya konulamaz.
Sonuç Olarak; Gayrimenkul hukuku, sürelerin ve usul işlemlerinin (ihtarname, tebliğ vb.) çok sıkı takip edilmesi gereken bir alandır. Haklıyken usul hatası nedeniyle haksız duruma düşmemek için hukuki destek almak her zaman en güvenli yoldur.
