Ortak mülkiyet; özellikle miras kalan ev, arsa veya tarlalarda kardeşler, akrabalar veya ortaklar arasında sıkça anlaşmazlıklara yol açabilen stresli bir durumdur. “Bu malı nasıl paylaşacağız?” sorusu cevapsız kaldığında ve ortaklar kendi aralarında uzlaşamadığında, hukukun sunduğu adil çözüm mekanizması devreye girer: Ortaklığın Giderilmesi (eski adıyla İzale-i Şüyu) Davası.
Bu yazımızda, güncel kanun değişiklikleri ve Yargıtay kararları ışığında, ortaklığın giderilmesi sürecini herkesin anlayabileceği sade bir dille adım adım ele alıyoruz.
Dava Öncesi “Zorunlu Arabuluculuk” Şartı
Ortak malın paylaşımı için doğrudan adliyeye gidip dava açma dönemi 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Artık mahkemeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması kanuni bir zorunluluktur.
- Ne Yapılmalı?: Dava açmak isteyen ortak, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.
- Süreç Ne Kadar Sürer?: Arabulucu, başvuruyu en fazla 3 hafta içinde (zorunlu hallerde 1 hafta ek süreyle toplam 4 hafta) sonuçlandırmak zorundadır.
- Anlaşma Olursa: Taraflar ortak bir karara varırsa mahkemeye gitmeye gerek kalmaz. Hazırlanan tutanak mahkeme kararı hükmündedir. Bu durum hem yıllar sürecek mahkeme masraflarından hem de zamandan büyük tasarruf sağlar.
- Anlaşma Olmazsa: Arabulucuda uzlaşı sağlanamazsa, arabulucunun tuttuğu “Son Tutanak” ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak dava açılır. Arabulucuya gitmeden doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğu nedeniyle) anında reddeder.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir ve Tarafları Kimlerdir?
Bu davayı, pay oranına (büyük pay veya küçük pay sahibi) bakılmaksızın ortaklardan (paydaşlardan) herhangi biritek başına açabilir. Ancak burada davanın sağlıklı yürümesi için çok katı bir kural vardır: Davada tüm ortakların yer alması zorunludur.
- Eğer tapudaki maliklerden biri vefat etmişse, davanın görülebilmesi için öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalı ve ölen kişinin tüm mirasçıları davaya eksiksiz dahil edilmelidir.
- Tapu kayıtlarındaki isim veya kimlik bilgileri ile nüfus kayıtları arasında çelişki varsa, mahkeme öncelikle bu hataların düzeltilmesini ister. Taraflar tam olarak oluşturulmadan hakimin mülkiyeti paylaştırması hukuken mümkün değildir.
Mal Nasıl Paylaşılacak? (Mahkemenin Çözüm Yöntemleri)
Vatandaşlarımızın en çok merak ettiği konu malın akıbetinin ne olacağıdır. Bu dava hukukta “iki taraflı dava” olarak bilinir. Yani davayı açan taraf malın satılmasını istese bile, karşı taraf (davalı konumundaki ortak) malın bölünmesini talep edebilir. Mahkeme şartları değerlendirerek şu yöntemlerden birine karar verir:
A. Aynen Taksim (Malın Fiziksel Olarak Bölünmesi) Mahkemenin ve kanunun öncelikli tercihi malın paydaşlar arasında payları oranında bölünmesidir.
- Bunun için taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve tarım arazisi ise “asgari tarımsal büyüklük” sınırları incelenir. Bölünme işlemi için belediyeden veya il idare kurulundan onay alınması zorunludur.
- Eğer bölünen parçalar arasında değer farkı oluşursa, eksik olan kısma para (ivaz) eklenerek ortaklar arası denkleştirme sağlanır. Mal bölündüğünde ciddi bir değer kaybına uğrayacaksa mahkeme bu yönteme başvurmaz.
B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Aynen taksimin fiziksel olarak mümkün olmadığı durumlarda (örneğin tek bir apartman dairesinin veya otomobilin 3 kardeşe paylaştırılamaması gibi), malın açık artırma yoluyla satılarak elde edilen gelirin paylaştırılmasına karar verilir.
- Satış Kime Yapılır?: Satış kural olarak mahkeme veya icra dairesi kanalıyla herkese açık ihaleyle yapılır.
- Sadece Ortaklar Arasında Satış Mümkün mü?: Eğer malın yabancı birine gitmesi istenmiyorsa ihale sadece ortaklar arasında yapılabilir. Ancak bunun için istisnasız tüm ortakların bu duruma rıza göstermesi şarttır. Tek bir ortak bile bu duruma itiraz ederse, mal herkese açık ihaleyle satılır.
C. Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaşım (Binalar İçin Özel Durum) Eğer üzerinde bina bulunan bir arsa söz konusuysa ve binadaki daire sayısı ortaklara paylaştırmaya yetiyorsa, ortaklardan birinin talebiyle yapı “kat mülkiyetine” geçirilerek her bir ortağa ayrı bir daire tahsis edilebilir. Bunun için binanın projesine uygun ve iskan edilebilir (ruhsatlı) durumda olması gerekir.
4. Taşınmaz Üzerindeki Bina veya Ağaçların (Muhdesat) Durumu
Bir arsa üzerinde ortaklardan sadece birine ait olan bir ev, depo veya ağaçlık alan (muhdesat) varsa durum biraz farklılaşır:
- Genel kural olarak bu yapılar arsa ile bütünleşik kabul edilir ve birlikte satılır.
- Ancak binanın/ağaçların kime ait olduğu konusunda tüm ortaklar hemfikirse veya tapuda bu yönde bir şerh varsa satış bedeli dağıtılırken bir “oran” hesabı yapılır. Arsanın değeri ayrı, binanın değeri ayrı hesaplanır. Satış parasından binaya isabet eden yüzdelik pay doğrudan binayı yapana verilir, kalan kısım ise arsa payları oranında tüm ortaklara paylaştırılır.
- Eğer binanın kime ait olduğu konusunda ortaklar arasında uyuşmazlık çıkarsa, iddia sahibine ayrı bir dava açması için süre verilir ve bu davanın sonucu beklenir.
5. Bilmeniz Gereken Diğer Önemli Detaylar
- Miras Taksim Sözleşmesi: Eğer mirasçılar kendi aralarında daha önceden yazılı ve tüm mirasçıların bizzat katıldığı/imzaladığı geçerli bir “Miras Taksim Sözleşmesi” yapmışlarsa, hukuken artık ortaklık bitmiş sayılacağından bu dava açılamaz.
- Masraflar ve Avukatlık Ücreti: Ortaklığın giderilmesi davalarının bir “kazananı” veya “kaybedeni” yoktur; dava herkesin faydasına sonuç doğurur. Bu nedenle yargılama giderleri, harçlar (binde 11,38 karar ve ilam harcı) ve avukatlık ücretleri tüm taraflara tapudaki payları oranında yükletilir.
Miras kalan veya ortaklaşa alınan mallarda uzlaşılamaması can sıkıcı bir süreç olsa da, hukuk sistemi kimseyi ömür boyu istemediği biriyle ortak kalmaya mahkum etmez. Sürecin en masrafsız, stressiz ve hızlı yolu arabuluculuk masasında rızaen anlaşmaktır. Ancak bu mümkün olmuyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla açılacak davanın herkes için adil bir paylaşım sağlayacağı unutulmamalıdır.