Apartmanlarda çalışan kapıcı, kaloriferci, bahçıvan veya bekçinin iş sözleşmesi sona erdiğinde, kıdem tazminatı ve diğer işçilik alacakları nedeniyle “bu borcu kim ödeyecek?” sorusu sıkça gündeme gelir. Yönetici mi, apartman mı, yoksa kat malikleri mi sorumludur? Bu yazıda, konuyu Yargıtay kararları ışığında ve uygulamada en çok karşılaşılan sorular üzerinden ele alıyoruz.

1. Sorumluluğun Yasal Dayanağı

Konunun temeli iki düzenlemeye dayanır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/a: Kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, aralarında farklı bir anlaşma (örneğin yönetim planı) yoksa eşit oranda katılmakla yükümlüdür.
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 3: İşveren, konutun maliki veya ortaklarıdır; yönetici ise işveren adına hareket eden bir vekildir.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 2016/27186 E., 2020/12066 K. sayılı kararında da bu husus açıkça vurgulanmış; kapıcının gerçek işvereninin bina yöneticisi değil, konutun maliki ve ortakları olduğu belirtilmiştir.

2. Kural: Eşit Sorumluluk, Arsa Payı Değil

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur: Kat maliklerinin kapıcı giderlerinden (kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, yıllık izin ücreti vb.) sorumluluğu, arsa payı oranında değil, kural olarak eşit oranda paylaştırılır.

Yargıtay, mahkemelerin bu giderler için “müştereken ve müteselsilen sorumluluk” yönünde kurduğu hükümleri, KMK m. 20/a’daki eşit sorumluluk ilkesine aykırı bularak bozmaktadır. Bu kuralın istisnası, yönetim planında giderlerin arsa payı oranında ödeneceğine dair açık bir hüküm bulunmasıdır — böyle bir hüküm varsa, yönetim planı esas alınır.

Ayrıca bazı kararlarda, sorumluluğun her bağımsız bölüm bakımından değerlendirilmesi, o bölümün kendi içindeki mülkiyet yapısına (el birliği ya da paylı mülkiyet) göre ayrıca ele alınması gerektiği de vurgulanmıştır.

Pratik sonuç: Dava veya icra takibi öncesinde mutlaka yönetim planı incelenmeli; sorumluluk oranı buna göre belirlenmelidir.

3. Sorumluluk Hangi Tarihteki Malike Aittir?

İşçilik alacaklarından sorumluluk, borcun muaccel olduğu tarihteki kat maliklerine aittir — bu tarih genellikle iş sözleşmesinin feshedildiği tarihtir. Dolayısıyla:

• Fesih tarihinde daireyi henüz satın almamış bir kişi, o döneme ait kıdem tazminatı borcundan sorumlu tutulamaz.
• Daireyi fesihten sonra devralan yeni malik, eski dönemin borcundan muaf kalır.

Bu ilke, hem Yargıtay 12. Hukuk Dairesi hem de Hukuk Genel Kurulu kararlarında istikrarlı biçimde tekrarlanmıştır. Bina yönetimlerinin ve alıcıların, tapu devri öncesinde bu tür işçilik alacaklarını sorgulaması önemlidir.

4. Kiracılar Sorumlu mu?

Kiracılar, kapıcı giderlerinden kira miktarıyla sınırlı olarak ve yalnızca kullanım giderleri/ücret gibi kalemlerden kat maliki ile birlikte sorumlu tutulabilir. Ancak kıdem ve ihbar tazminatı gibi “demirbaş” niteliğindeki borçlar, kural olarak yalnızca kat maliklerine aittir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, işçilik alacaklarına ilişkin davalarda kiracıların taraf gösterilemeyeceğini açıkça belirtmiştir.

5. Dava Kime Karşı Açılmalı, Hüküm Nasıl Kurulmalı?

Yönetici, Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 4 uyarınca kat maliklerini yargı uyuşmazlıklarında temsil eder ve iş hukuku anlamında işveren vekili sıfatıyla davada hasım gösterilebilir. Ancak dikkat edilmesi gereken önemli bir usul kuralı vardır:

Mahkeme hükmü, yöneticiyi veya yönetimi şahsen sorumlu tutacak şekilde değil, “kat maliklerinden eşit oranda tahsiline” ya da “kat maliklerini temsilen yöneticiden/yönetimden tahsiline” şeklinde kurulmalıdır. Yöneticinin görevi, bu bedeli kat maliklerinden toplayarak işçiye ödemektir; yönetici kendi malvarlığıyla sorumlu değildir.

6. Taşeron/Alt İşveren ve Kamu Kurumları

Hizmet alımı ya da yüklenici ilişkisi bulunan durumlarda sorumluluk farklılaşabilir:

• Yüklenici (taşeron) sorumluluğu, işçiyi çalıştırdığı dönemle sınırlıdır; ancak yıllık izin ücreti gibi fesihle muaccel hale gelen alacaklardan son yüklenici sorumlu tutulur.
• Kamu kurumları, 4857 sayılı İş Kanunu m. 36 uyarınca ihale ettikleri işlerde çalışan işçilerin ödenmeyen ücretlerinden sorumludur; ödediği tutarı daha sonra yükleniciden rücuen talep edebilir.

7. Sonuç: Uygulamada Nelere Dikkat Edilmeli?

• Yönetim planı mutlaka incelenmeli — eşit sorumluluk mu, arsa payı esası mı geçerli, önce bu belirlenmeli.
• Muacceliyet tarihindeki malikler tespit edilmeli; borç doğduktan sonra daireyi devralanlar bu borçtan sorumlu tutulamaz.
• İş sözleşmesi devam ederken yapılan kıdem tazminatı ödemeleri avans niteliğinde kabul edilip nihai hesaptan mahsup edilmelidir.
• Dava/icra sürecinde husumet ve hüküm kurgusu doğru yapılmazsa, usulden bozma riski doğar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olayınıza özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Apartman yönetimi kaynaklı işçilik alacağı uyuşmazlıklarında dosyanızın özel şartlarının değerlendirilmesi için bir avukata danışmanız önerilir.